实行多元化拿地，早已成为房地产企业进行土地储备的主流方式。近两年，随着房企利润率的走低，TOD（以交通运输为导向进行开发）模式备受关注，包括万科、龙湖、绿地、绿城等诸多规模房企纷纷参与其中。

业内人士表示，TOD模式的价值在于不仅可以提升土地的利用效率、优化城市结构，而且参与的房企也可通过挖掘轨道交通物业的商业价值，实现区域物业的价值增长，并提升项目溢价能力。而利润方面，目前运营成熟的TOD项目利润率基本上能保证在两位数以上。

房企纷纷涉足TOD项目

在城市发展对交通、时效要求日益增长的时代背景下，房企纷纷投身TOD开发模式。据克而瑞统计，受政策助推，74%的TOP50房企已布局TOD项目，龙头房企已形成TOD产品线，其核心是城际高铁跟城市结合的规则，促使城市立体布局。

在纳入土地储备方面，TOD项目可以说是广州老牌房企越秀地产的“杀手锏”。2019年4月，越秀地产引入广州地铁成为第二大股东，自此深度参与广州轨交物业事业发展。也由此，越秀地产在拓展“轨交+物业”模式方面具备了独特的优势。此后，越秀地产将广州的星图、星樾、星瀚、星樾山畔、星汇城等地铁上盖物业收入囊中。

业绩报告显示，今年上半年，越秀地产的TOD物业再添一项，获取了广州星航（广州黄埔庙头）的TOD物业项目，新增TOD物业项目土地储备约20.84万平方米。截至报告期末，越秀地产在广州拥有6个TOD物业项目，分布于黄埔、增城、番禺三大片区，总土地储备也增长至406万平方米，约占其在大湾区土地储备的26.5%和总土地储备的14.5%。这一业务还在持续深入中。“我们将深化与广州地铁集团的战略合作，持续获取大湾区TOD项目；加强同其他省、市国企合作，拓展大湾区外TOD项目。”在说到对TOD业务发展的战略时，越秀地产管理层表示。

而龙湖地产向记者透露，目前全国约有44个城市批准建设地铁，龙湖集团关注的城市近30个，进入的城市20个。今年下半年，龙湖集团正在关注多个城市的TOD项目，可能会根据公司战略节奏和当地政府推出项目节奏陆续收购。龙湖在选址、建设、运营等方面已经有成熟的团队和成功的经验，未来可能会有更多的TOD项目。据悉，龙湖与金地合作开发的龙湖·金地天峯项目，地处广州新城市中轴南端核心、番禺客运站地铁上盖，共规划建面约45万平方米的TOD综合体，目前项目首推建面约89~129平方米三至四房，正接受诚意登记中，预计本月将迎来开盘。

华润置地也表示，今年上半年公司新增9个TOD项目，目前已落地76个TOD综合体，遍布31个地铁城市。广州的TOD项目——华润置地·公园上城目前正在热推，项目位居广州东新塘TOD旁，横跨“广深高速-新塘立交”这个湾区黄金通道而建，户型包括75平方米（三房一卫）、85平方米（三房两卫）、105平方米（四房两卫）。

项目均与交通企业合作

那么多房企追逐的TOD模式是什么？业内人士表示，TOD是指在城市区域开发、规划设计的过程中，以交通运输为导向的一种发展模式，并非简单意义上的地铁上盖物业。其中，交通运输是指基于轨道交通或机场的公共交通站点，在城市中一般以火车站、机场、地铁站或轻轨站点为主。强调“以人为中心”的设计理念，是TOD模式的核心基础，反映的主要特征是土地的高效开发。在用地规划上，TOD模式以公共交通站点为中心，400~800米（5~10分钟步行路程）划定半径，对范围内的土地进行深度开发，规划建设成为覆盖商业、办公、住宅、文化、教育等功能集聚的发展区域，并更注重垂直立体空间的开发利用。

易居企业集团CEO丁祖昱表示，从功能性来看，TOD模式更注重城市的整体性规划。倾向于借助公共交通线路及节点规划引导土地开发、产业及人口导入，协调在城市发展过程中潜在存在的用地不足与道路交通拥堵，提升城市公共出行的交通效率以及土地的利用效率，实现土地集中开发和分散布局相对应、优化城市结构。